Každé období v životě člověka má své typické sny. Jako děti sníme o novém kole či návštěvě fakt hustého aquaparku, který navštívili všichni kromě mě! V pubertě zase sníme o tom, jak nás ten kluk z první A pozve konečně na rande, a budeme spolu šťastní až na věky věků. S dospělostí, studii, prací a rodinou přichází jiné sny, které se snažíme měnit v realitu. Co když to ale nepůjde?
Některé sny je možné uskutečnit, jiné nikoliv. Do vytouženého aquaparku se jednou dostanete ať už jako dítě nebo jako dospělý, krásnou, odvážnou a chytrou upírkou z oblíbeného seriálu už nikoliv. Tedy, jistě v to všichni doufáme. Ani reální život není tak snadný, stačí se nahlédnout do světa nemovitostí. Pořízení vlastního bydlení je a bude stále těžší a pro mnohé dokonce nemožné.
Jedině vlastní dům to může být
V posledních letech byl prodej nemovitostí velmi výhodný. Úrokové sazby klesly na minimum, česká ekonomika stále roste a Češi vydělávají více peněz. Nové byty rostou jakou houby po dešti. Tisíce lidí se rozhodli vzít si hypotéku a koupit si vlastní bydlení. Nemovitosti nakupovali mladí i staří, svobodní i rodiny s dětmi. Každý toužil bydlet ve svém a neplatit nájem jinému do kapsy. Mnohem lepší je cpát peníze bankám. Všechno vypadalo úžasně až do doby, dokud nezasáhla Česká národní banka.
Co na tom, že ceny nemovitostí začaly růst, a zejména ve větších městech ceny začaly přesahovat únosnou mez? O nemovitosti je přece stále ohromný zájem. Co na tom, že například v Praze velké množství kupujících pochází ze zahraničí? Češi si musí půjčit vysokou hypotéku, aby si mohli dovolit i malý být v rozumné části města. Například v Praze se byt o velikost 2+kk pohybuje za více než 3 miliony koruny. Co na tom, že budete půjčené milióny splácet 30 let a déle? Bydlet ve vlastním je pro hodně lidi zcela zásadní i za cenu mnohaletého zadlužení.
Čas výhodných hypoték je u konce
Česká národní banka usoudila, že hypoteční trh byl příliš benevolentní. Zcela otevřeně kritizovala fakt, že si hypotéky brali lidé, jejichž příjmy sotva stačily na uhrazení pravidelné měsíční splátky a základní výdaje. Žádná velká zábava, žádné kino, večeře v restaurace, jednoduše žádné zbytečné utrácení. Splácení hypotéky je často tak na hraně, že stačí zvýšení splátky o pár stokorun a rodina se ocitne ve finanční krizi.
Je to jednoduché. V mnohem výhodnější situaci se nachází ti lidé, kteří si hypotéku uzavřeli před lety, kdy byly úrokové sazby poměrně vysoké, ale ceny nemovitostí výrazně nižší. Nyní hypotéku po letech úspěšně refinancovali, získali nižší úrok a měsíčně platí daleko méně. Lidé, kteří si však vzali hypotéku nyní, mají sice nižší úroky, ale nemovitosti jsou mnohem dražší. Pokud nyní začnou úrokové sazby růst, na konci fixačního období je čeká nejvýše dražší hypotéka.
A bude hůř…
Česká národní banka se proto rozhodla do hypotečního světa zasáhnout. Nejprve doporučila bankám zrušit nabídku 100% hypoték. Od dubna letošního roku banky poskytují nejvýše 90% hypotéky. A to ještě v omezeném množství. Na hypotéku mají šanci dosáhnout pouze ti, kteří mají vlastní úspory. Na druhou stranu se jedná o logický krok, ať už se nám to líbí nebo. Všichni ve vlastním bydlet nemůžeme. ČNB však chce jít mnohem dále a usiluje o získání silných rozhodovacích pravomocí, které by byly součástí nového zákona o ČNB. Co by to znamenalo?
V současném době je používán zejména ukazatel LTV, což je výše úvěru vůči zástavní hodnotě nemovitosti (odsud 80% hypotéka apod.). ČNB by chtěla prosadit další ukazatele – DTI a DSTI. Tyto zkratky jsou pro budoucí žadatele velmi důležité, protože se týkají vztahu hypotéka – výše příjmu. DTI znamená poměr výše úvěru a čistého příjmu, DSTI poměr výše všech splátek a příjmu.
Ve výsledku to bude znamenat, že na hypotéku dosáhne je malá hrstka vyvolených. Podle aktuálního doporučení ČNB by zájemce o hypotéku měl mít příjem 2,5krát vyšší, než činí splátka hypotéky a případně dalších závazků. Nejvíce početná střední skupina by tímto ztratila veškeré naděje na vlastní bydlení.
Přitom už aktuální regulace je přísná. Většina žadatelů dosáhne nejvýše na 85% hypotéku s tím, že musí mít zbývající částku naspořenou nebo ji získat prostřednictvím druhého spotřebitelského úvěru. Navíc je kupující povinen uhradit 4% daň z nabytí nemovitosti, kterou donedávna platit prodávající. A tuto daň nelze do hypotéky zahrnout. Kolik běžných rodin, které žijí od výplaty k výplatě má naspořených pár set tisíc korun?
Existuje cesta ven?
Pokud lidé nemají vlastní úspory a chtějí dnes získat hypotéku, mají jedinou možnost. Tou možností je vzít si další spotřebitelský úvěr. Že to tak lidé dělají, potvrzují banky, nebankovní poskytovatelé půjček i stavební spořitelny. Někteří bankéři dokonce zájemcům o hypotéku sami doporučují, aby si u konkurenční banky vzali půjčku. Otázkou je, jak dlouho to bude možné.
ČNB takové obcházení jejího doporučení tvrdě kritizuje. Podle ní je snížení poskytované výše hypoték bezvýznamné. Lidé se dobrovolně zatěžují splácením hypotéky a dalšího, zpravidla dražšího úvěru navíc. Obává se, že při zhoršení podmínek velké množství lidí přestane být schopno hypotéky splácet, a může dojít k podobné ekonomické krizi jako před lety.